OR-De 2011-003
bearbeitet von: Esther Schwytz, Christoph Sigg

Letzte Änderung: 2011-03-23

Anlagen:

Anlage 1 - Lageplan städt. Bauplätze (ö)
Anlage 2 - Ausschreibungstext Familienheime (ö)
Anlage 3 - Ausschreibungstext Mehrfamilienhäuser (ö)
Anlage 4 - Vergabekriterien Familienheime (ö)






S I T Z U N G S V O R L A G E

öffentlich

für das Gremium Ortschaftsrat Dettingen-Wallhausen
am 30.03.2011

1.

FACHAMT: Hochbau- und Liegenschaftsamt


2.

BETRIFFT:

  Städtische Grundstücke im Baugebiet "Schmidtenbühl-Nord"
- Ausschreibungsauftrag, wesentliche Vergabebedingungen und Vergabe der Baugrundstücke

3.

VORBERATUNG IM:

  AM:
 

BERATUNGSERGEBNIS:

 

4.

BESCHLUSSANTRAG (VORSCHLAG DER VERWALTUNG):

 

Es wird festgestellt, dass kein Mitglied des Gremiums an der Beratung und Beschlussfassung teilnimmt, das im Sinne des §18 Gemeindeordnung Baden-Württemberg befangen ist.

Der Ortschaftsrat Dettingen-Wallhausen empfiehlt dem Haupt- und Finanzausschuss folgende Beschlussfassung:

Der Haupt- und Finanzausschuss beauftragt die Verwaltung,

4.1.die öffentliche Ausschreibung aller städtischen Bauplätze im Bereich des Bebauungsplangebiets "Schmidtenbühl-Nord“ im Ortsteil Konstanz-Dettingen mit den in der Sitzungsvorlage erläuterten Vorgaben zu veranlassen,

4.2. die Vergabe der Bauplätze für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser nach Abschluss der Ausschreibung gemäß den in der Vorlage dargestellten Vergabekriterien und dem in der Vorlage aufgeführten Punktekatalog vorzunehmen. Sollten die während der Ausschreibungsfrist eingegangenen verbindlichen Bewerbungen nicht ausreichen, um alle vorhandenen Bauplätze zu vermarkten, ist die Verwaltung berechtigt, nach Fristende geeignete Nachrücker zu berücksichtigen. Für die Reihenfolge ist in diesem Fall der Eingang der Bewerbung entscheidend. Außerdem ist die Verwaltung berechtigt, einzelne Bauplätze der Spitalstiftung Konstanz zur Vergabe im Erbbaurecht zu gleichen Bedingungen zu übertragen.

4.3.  Der Verkauf der Baugrundstücke für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser an die erfolgreichen Bewerber gemäß 4.2 erfolgt zu den in der Ausschreibung fixierten Konditionen und Rahmenbedingungen, im Übrigen auf der Grundlage des vom Gemeinderat beschlossenen Kaufvertragsmusters für Wohnungsbauplätze sobald eine Baugenehmigung für den betroffenen Bauplatz vorliegt und der Bewerber die Finanzierung nachgewiesen hat.  

4.4. Die Ergebnisse der Ausschreibung der Bauplätze für Mehrfamilienwohnhäuser im Geschosswohnungsbau werden den gemeinderätlichen Gremien im Einzelfall zur Entscheidung vorgelegt. 

4.5. Sofern Käufer im Rahmen der Finanzierung des jeweiligen Bauvorhabens auf dem Kaufgrundstück Grundpfandrechte zu Lasten des betroffenen Grundstücks eintragen lassen, wird die Verwaltung ermächtigt, im Antragsfall bei städtischen Rechten Rangrücktritt gegenüber vorrangig einzutragenden Grundpfandrechten im Rahmen der gemeinderätlichen Richtlinien zu erteilen.

 

5.

ZUSAMMENFASSENDE BEURTEILUNG:

Ziel der Vorlage:

Ausschreibungsauftrag sowie Festlegung der Vorgaben für die Ausschreibung und Vergabe der städtischen Bauplätze im Bereich des Bebauungsplangebiets "Schmidtenbühl-Nord" in Konstanz-Dettingen

Grund für die nichtöffentliche Behandlung:

 

Kosten:

Im Haushaltsplan veranschlagt:   ja X nein
Folgekosten:   ja X nein
Häufigkeit:   einmalig   wiederkehrend
1. Folgekosten für Baumaßnahmen: Euro p.a.
2. Sonstige Folgekosten (keine Baumaßnahmen):
     Personalkosten: Euro p.a.
     Sachkosten (Mobiliar, Technik, Software, Verbrauchsmittel usw.): Euro p.a.
     Externe Kosten (z.B. Beratung): Euro p.a.
     Sonstige Kosten: Euro p.a.
Umweltrelevanz:   ja X nein
 
 
 

Ortsverwaltung Dettingen-Wallhausen: 

Datum:  _______________________________________

Roger Tscheulin 

Ortsvorsteher 

OR-De 2011-003

6.

BEGRÜNDUNG:

6.1. Sachverhalt

Nach Abschluss des Umlegungsverfahrens und Inkrafttreten des Bebauungsplans "Schmidtenbühl-Nord" in Konstanz-Dettingen sind die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung des Baugebietes Schmidtenbühl-Nord geschaffen worden, so dass die städtischen Bauplätze entsprechend des Gemeinderatsbeschlusses vom 27.01.2011 nun sofort vermarktet werden können. Die notwendigen Erschließungsmaßnahmen sollen ab Frühjahr 2011 parallel zur Vermarktung durchgeführt werden. Nach deren Abschluss kann voraussichtlich ab Frühjahr 2012 mit der Wohnbebauung begonnen werden.

Im Bereich des Baugebietes "Schmidtenbühl-Nord" stehen insgesamt 32 städtische Bauplätze zur Vermarktung zur Verfügung Es handelt sich hierbei um

  •   4  Bauplätze für je ein Einfamilienhaus (Bauplatz Nr. 1, 3, 8, 9)
  • 19  Bauplätze für je eine Doppelhaushälfte (Bauplatz Nr. 11-16, 18-20, 22-25, 27-32)
  •   3  Bauplätze im Rahmen einer 4er-Reihenhausbaugruppe (Bauplatz Nr. 4, 5, 6)
  •   6  Bauplätze für Mehrfamilienhäuser (Bauplatz Nr. 2, 7, 10, 17, 21, 26)

Die Lage der einzelnen Baugrundstücke ist aus dem beigefügten Lageplan (Anlage 1) ersichtlich. 

 6.2. Ausschreibungstext

Die Akquisition der Bauherren soll wie üblich über eine öffentliche Ausschreibung der Baugrundstücke erfolgen. Grundlage hierfür sind die als Anlagen 2 und 3 beigefügten Ausschreibungstexte. Die Veröffentlichung ist im Südkurier und im Gemeindeblatt Dettingen-Wallhausen ab der 2. Aprilhälfte 2011 sowie zeitgleich im Internet auf der Ausschreibungsseite für Liegenschaften der Stadt Konstanz, im interaktiven Baulandkataster der Stadt Konstanz und beim Immobilienportal www.immowelt.de vorgesehen. Die Ausschreibungsfrist wird zunächst ca. 6 Wochen betragen.

6.3. Ausschreibungsvorgaben

Die Veräußerung der Bauplätze erfolgt mit der Maßgabe, dass die Vorgaben des Bebauungsplans "Schmidtenbühl-Nord" sowie der noch zu erteilenden Baugenehmigungen beachtet werden. Die Einhaltung der vorgenannten Punkte bildet eine wesentliche Grundlage für die Vergabe der Baugrundstücke an die Bewerber. Da ein Verkauf der Baugrundstücke erst nach Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens erfolgt, ist die Einhaltung dieser Vorgaben gewährleistet. Der Verkauf der Baugrundstücke erfolgt sodann auf der Grundlage des vom Gemeinderat beschlossenen Musterkaufvertrages für städt. Bauplätze. Dabei werden wie üblich im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten Baupflichten, Wiederkaufsrechte sowie ein Vorkaufsrecht für die Stadt Konstanz vereinbart.

6.4. Energetische Vorgaben

Die Stadt Konstanz ist bestrebt, im Gebäudebereich den Energiebedarf so weit wie möglich zu senken. Aus diesem Grund sind Wohngebäude im Gebiet Schmidtenbühl-Nord als KfW-Effizienzhaus 55 entsprechend der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) auszuführen. Diese Vorgabe ermöglicht den Bauherren, die Förderung der KfW-Bank in Anspruch zu nehmen. Alternativ ist die Errichtung eines Passivhauses möglich, das von der KfW-Bank in gleicher Kategorie gefördert wird.

6.5. Wesentliche Vergabekriterien

Im Interesse einer Preisdämpfung schlägt die Verwaltung vor, von einer Ausschreibung der Bauplätze zum Höchstgebot abzusehen und die Veräußerung zu dem von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses aktuell ermittelten Bodenwert (je nach Größe und Ausnutzung zwischen 200 €/m² und 310 €/m², zzgl. Erschließungs- und Abwasserkosten) vorzunehmen. Das vom Haupt- und Finanzausschuss am 05.05.2009 beschlossene Wohnungsbauförderprogramm für Familien wird im Rahmen der Mittelverfügbarkeit auch bei den städtischen Bauplätzen für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser im Baugebiet Schmidtenbühl-Nord zur Anwendung kommen. Damit können die - im Vergleich zu anderen Konstanzer Baugebieten - bereits günstigen Baulandpreise im Gebiet "Schmidtenbühl-Nord" und damit auch die finanziellen Belastungen für die Bauherren reduziert und die Vermarktungschanchen in diesem Baugebiet deutlich erhöht werden. 

Um das Projekt für einen möglichst breiten Personenkreis zu öffnen, sollte zudem auf die Festsetzung zu restriktiver Vergabekriterien verzichtet werden. Anlässlich der Vergabeentscheidungen zu den Baugebieten Zergle I und II, Litzelstetter Straße/Homberg und Linzgaublick haben die gemeinderätlichen Gremien bereits Vergabekriterien beschlossen, die aus Sicht der Verwaltung auch bei der aktuellen Bauplatzvergabe des Baugebietes Schmidtenbühl-Nord Anwendungen finden sollten. Ziel ist es dabei, die zur Verfügung stehenden Bauplätze bewusst einem möglichst breiten Personenkreis zu öffnen.

Hauptzielgruppe für die Bauplätze im Baugebiet "Schmidtenbühl-Nord" sollten aufgrund der besonderen Lage am Ortsrand und wegen der guten Infrastruktur für Familien insbesondere junge Familien und Familien mit Kindern sein. Darüber hinaus sollten für die Bewerberauswahl Personen berücksichtigt werden, die in Konstanz (einschl. der Vororte) arbeiten und wohnen oder bislang von auswärts zu ihrem Arbeitsplatz in Konstanz pendeln. Bewerbungen von Bauträgern, Baugesellschaften,  u. ä. sollen bei den Bauplätzen für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser zugunsten von privaten Bauherren in diesem Gebiet nicht berücksichtigt werden.

Insofern schlägt die Verwaltung vor, bei der Vergabe der Baugrundstücke für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser im Gebiet "Schmidtenbühl-Nord" die in der beigefügten Übersicht (Anlage 3) aufgelisteten Bewerbungs- und Vergabevoraussetzungen und - soweit aufgrund der Bewerberzahl erforderlich - zur Ermittlung der Bewerberrangfolge den dort genannten Punktekatalog anzuwenden. Die Verwaltung wird diese Kriterien im Rahmen eines Bewerbungsbogens von den Bewerbern abfragen und auswerten. Sofern mehr Bewerber als Bauplätze vorhanden sind, wird die anhand der Punkte ermittelte Rangfolge abgearbeitet. Bei gleicher Punktzahl entscheidet der Zeitpunkt des Bewerbungseingangs.

Sollten die während der Ausschreibungsfrist eingegangenen Bewerbungen nicht ausreichen, vollständige Baugruppen pro Doppelhaus bzw. Reihenhaus zu bilden, schlägt die Verwaltung vor, im Einzelfall auch geeignete Nachrücker, die die vorgenannten Kriterien erfüllen, zu berücksichtigen.

Zudem ist die Spitalstiftung daran interessiert, einen Teil der Bauplätze für Familienheime zu übernehmen und diese sodann im Wege des Erbbaurechts zu vergeben. Damit könnten gerade auch in Zeiten wieder steigender Hypothekenzinsen Interessentengruppen angesprochen werden, für die ein Grunderwerb - und damit auch der Bau eines Eigenheims - nicht finanzierbar wäre. Selbstverständlich gelten auch bei einer Erbbaurechtsvergabe über die Spitalstiftung die o.g. Vergabekriterien. Weiterhin kommt auch bei einer solchen Vergabe das Wohnungsbauförderprogramm der Stadt Konstanz zur Anwendung, d. h. die Förderbeträge werden mit den Erbbauzinsen verrechnet und mindern somit die laufende Belastung der Bauherren in den ersten Jahren.

6.6.  Abweichende Regelungen bei den Bauplätzen für Mehrfamilienwohnhäuser

Die Vermarktung der städtischen Bauplätze für Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau (Bauplätze 2, 7, 10, 17, 21 und 26) soll auf der Grundlage einer separaten Ausschreibung erfolgen, da hier grundsätzlich eine andere Zielgruppe angesprochen wird. Abweichend vom Verfahren bei den Familienheimbauplätzen (Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser) sollten hier auch Bewerbungen von Bauträgern, Baugesellschaften, o.ä. Berücksichtigung finden können. Die für diese Bauplätze eingehenden Bewerbungen werden nach eingehender Prüfung den gemeinderätlichen Gremien nochmals zu einer gesonderten Vergabeentscheidung vorgelegt, da die in dieser Sitzungvorlage bzw. der Anlage 4 dargestellten Vergabekriterien für Familienheime bei diesen Bauplätzen nicht zur Anwendung kommen können.



Anlagenverzeichnis:

  •  
  • Anlage 1 - Lageplan städt. Bauplätze (ö)
  •  
  • Anlage 2 - Ausschreibungstext Familienheime (ö)
  •  
  • Anlage 3 - Ausschreibungstext Mehrfamilienhäuser (ö)
  •  
  • Anlage 4 - Vergabekriterien Familienheime (ö)